Ação de despejo: entenda os motivos e saiba como funciona

Você sabe o que é e como funciona uma ação de despejo? Caso pague aluguel de um determinado imóvel ou tenha algum de sua propriedade alugado para terceiros, precisa compreender o processo (de certo modo extremo) dessa relação, especialmente se pretende contratar um advogado especialista em Direito Imobiliário por alguma questão dessa natureza. Isso é importante pois a ação de despejo é um procedimento muito delicado no Judiciário brasileiro.

Atualmente, próximo de 14 milhões de brasileiros moram em casas alugadas. Por isso, estão sob a regulamentação da Lei do Inquilinato, criada em 2009 para que a relação entre inquilinos e senhorios possa ser melhor trabalhada no Brasil. Nessa lei estão elencadas as determinações de como funciona uma ação de despejo, o que é permitido ou não e quais os deveres e direitos de cada parte envolvida na situação.

Quer saber como funciona uma ação de despejo e o que fazer, independentemente de que lado esteja? Então siga a leitura do artigo abaixo!

O que é e como funciona ação de despejo?

A ação de despejo é um mecanismo judicial que permite ao proprietário de um imóvel que esteja alugado, reavê-lo por meio da desocupação por vias judiciais. Basicamente, o mecanismo é uma resposta que permite ao proprietário não ficar desamparado caso, por algum motivo, o inquilino não queira cumprir os termos acordados no contrato de locação.

A ação ganha esse nome por parecer que a pessoa será “despejada” do imóvel, mas na verdade ela é removida por via judicial, caso a ação seja julgada procedente. É importante ter em mente também que não basta simplesmente ajuizar uma ação de despejo para que o inquilino desocupe o imóvel. É essencial que essa ação esteja fundamentada e dentro da previsão jurídica para o caso. Afinal, o contrato de aluguel também protege o inquilino de arbitrariedades cometidas pelo proprietário do bem.

Quando ela pode ser executada?

Por se tratar de uma ação extrema (afinal, a pessoa despejada sai do imóvel sem ter para onde ir), o despejo só pode ser realizado sob determinadas condições objetivas e claras. Não há muito espaço para subjetividade nesse caso, o que protege tanto os proprietários quanto os inquilinos. Afinal, o que foi acordado em um contrato deve ser cumprido.

Portanto, são 5 condições que validam a ação de despejo dentro do contexto jurídico. Confira quais são a seguir!

●      Falta de pagamento: o motivo mais comum para uma ação de despejo é quando o inquilino não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos. Nesse caso, a ação de despejo deve ser tentada apenas quando não houver maneira de conversar com o locatário ou não houver garantias para que ele faça o pagamento. A desocupação liminar pode ser feita em caráter de urgência no prazo de 15 dias, sem a necessidade de ouvir o inquilino;

●      Fim do contrato por temporada: outra razão comum que leva à ação de despejo é quando o contrato por temporada de um aluguel acaba, mas o inquilino persiste em ficar no imóvel. Nesse caso, a ação de despejo pode levar à desocupação;

●      Descumprimento contratual: quando qualquer um dos termos do contrato for descumprido pelo inquilino, o locatário pode solicitar a ação de despejo. É claro que, normalmente, é necessário um descumprimento muito sério para que isso aconteça, mas juridicamente a ação pode ser impetrada com base em qualquer termo do contrato;

●      Morte do locatário: quando o inquilino morre e sua família permanece no imóvel sem firmar um novo contrato com o proprietário, é possível entrar com uma ação de despejo;

●      Sublocação continuada: por fim, quando a validade de um contrato de locação termina, mas o imóvel está sublocado, o proprietário pode solicitar a ação de despejo, caso entenda que essa seja a melhor solução.

Como conduzir uma ação de despejo?

O primeiro passo é compreender que a ação de despejo é uma medida jurídica em último caso. Por ser uma ação extremamente drástica (afinal, como dito, é como se você colocasse a pessoa na rua e, em muitos casos, é exatamente isso que acontece), ela deve ser realizada após muita reflexão. Provavelmente, será o pior momento na vida da pessoa.

Portanto, o mais recomendado é tentar todos os meios extrajudiciais e vias de mediação possíveis para chegar a um acordo entre inquilino e proprietário. Essa negociação, caso seja possível, será melhor e menos desgastante para todos.

Se não for possível, então a ação de despejo (bem como sua defesa) deve ser pensada da forma mais objetiva possível, com o maior número de provas e evidências, além de seguir à risca os termos do contrato de aluguel.

Agora que você já sabe como acontece uma ação de despejo, pode se preparar para lidar com essa situação, não importando de que lado esteja. Se você for um senhorio e precisar tirar alguém do seu imóvel, ou então no caso de ser inquilino e estiver correndo o risco de ser despejado, após ter recebido uma ameaça do dono do imóvel onde você mora atualmente, saiba que a informação é a principal ferramenta para lidar com essas situações.

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